ขาย หรือ ปล่อย เช่า คอนโด อย่างไหนเวิร์คกว่ากัน?

ปล่อย เช่า คอนโด

ขาย หรือ ปล่อย เช่า คอนโด ? สำหรับคนที่มีคอนโดมิเนียมอยู่แล้ว หรือคนที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมใหม่เพื่อการลงทุน คำถามที่ชวนหาคำตอบและก่อให้เกิดการถกเถียงกันมาโดยตลอดก็คือ จะ ‘ขาย’ หรือ จะ ‘ปล่อยเช่า’ ดี และอย่างไหนจะเวิร์คกว่ากัน คำถามนี้เป็นคำถามสากลที่เกิดขึ้นในกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ซึ่งแท้จริงแล้วไม่มีคำตอบที่ถูกหรือผิด หรือมีสูตรสำเร็จที่แน่นอน จะมีก็แต่คำตอบที่ว่าเหมาะสม และสอดคล้องกับสถานการณ์ของคุณหรือเปล่าเท่านั้นเอง ซึ่งแน่นอนว่าอาจจะเหมือนหรือแตกต่างกับคนอื่นก็ได้

ปล่อย เช่า คอนโด

ก่อนจะบอกว่าเวิร์คหรือไม่เวิร์ค ต้องตีโจทย์สถานการณ์ของคุณให้แตก

อย่างที่บอกว่าไม่มีคำตอบที่ใช่สำหรับทุกคน เพราะสถานการณ์ของแต่ละคนไม่เหมือนกัน ต้องประเมินสถานการณ์ของคุณให้เป็น ตัวอย่างเช่น ถ้าคุณกำลังคิดไม่ตกว่าจะทำอย่างไรดีกับคอนโดมิเนียมเก่าที่เพิ่งซื้อมาได้ไม่นาน อยู่มาได้แค่ 5 ปี แต่ในอนาคตอาจจะไม่ได้อยู่แล้ว เพราะคุณกำลังจะย้ายที่ทำงานไปลงหลักปักฐานที่อื่นซึ่งห่างไกลออกไปมาก และจำเป็นจะต้องซื้อคอนโดมิเนียมใหม่เพื่ออยู่อาศัย คำถามแรกคือ คอนโดมิเนียมที่คุณใช้อยู่อาศัยตอนนี้ผ่อนหมดหรือยัง และถ้ายัง สถานการณ์ทางการเงินของคุณเป็นอย่างไร สภาพคล่องมีแค่ไหน หากต้องแบกรับภาระด้วยการผ่อนคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มเติมโดยที่ต้องผ่อนคอนโดมิเนียมเดิมไปพร้อมๆ กัน

แล้วถ้าเกิดปล่อยเช่าได้ สัญญาเช่ามีระยะยาวแค่ไหน ผลตอบแทนเป็นอย่างไร ถ้ามันให้ผลตอบที่ดีงาม ก็จะเป็น Passive Income ให้กับคุณได้ แต่คุณจะมั่นใจมากน้อยเพียงใดว่าจะมีผู้เช่าต่อเนื่อง เพื่อครอบคลุมค่าผ่อนชำระทุกเดือนจนกว่าจะสะสางหนี้ได้หมด หรือถ้าคุณจะขายไปเลย เพื่อเอาเงินก้อนซึ่งอาจจะเป็นผลกำไรบางส่วนที่ดูท่าทางแล้วจะคุ้มค่ากว่า มาซื้อคอนโดมิเนียมใหม่แทนจะดีกว่าไหม แต่ถ้าขายจะขายอย่างไรละ เพื่อให้ได้ผลกำไรที่คุณพึงพอใจมากที่สุด

หรือถ้าคุณจะซื้อคอนโดมิเนียมใหม่เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะเลย ไม่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน อะไรเป็นสิ่งที่จะต้องนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจบ้าง และคุณจะต้องใช้เงินกู้หรือเงินสดมากกว่ากันหากจะปล่อยเช่าเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่งอกงามที่สุดในระยะยาว อย่างนี้เป็นต้น ซึ่งจะเห็นว่ามีหลากหลายสถานการณ์ มีหลายปัจจัยมากที่จะต้องคำนึงถึงอย่างละเอียดและรอบคอบ

ดังนั้นก่อนที่คุณจะพิจารณาว่าจะ ‘ขาย’ หรือ ‘ปล่อยเช่า‘ เรามีทางเลือกหลักๆ ในการลงทุน เพื่อให้คุณใช้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาว่าการลงทุนแบบไหนที่เหมาะสม และสอดรับกับสถานการณ์ของคุณมากที่สุด

ลงทุนให้สุด แล้วหยุดที่การ ‘ขาย’

‘ซื้อมา ขายไป ‘ เหมาะกับนักลงทุนสายเก็งกำไร คนที่ต้องการทำกำไรในระยะเวลาสั้น ไม่อยากมีภาระยืดเยื้อตามมา ซึ่งบางเรื่องเป็นสิ่งที่ควบคุมลำบากหรือคาดการณ์ไม่ได้ เช่น คุณภาพของผู้เช่า ระยะเวลาการเช่าที่ต่อเนื่อง (ถ้าหมดสัญญาแล้ว ลูกค้าเก่าจะต่อสัญญาไม่ ถ้าไม่ จะหาลูกค้าใหม่ได้ทันท่วงทีไหม) ตลอดจนปัญหาการซ่อมบำรุงรักษาที่ปฏิเสธไม่ได้ เป็นต้น ซึ่งรูปแบบของการลงทุนด้วยการขายนั้น แบ่งออกเป็นประเภทต่างๆ ที่น่าสนใจ ดังนี้

ขายใบจอง

ต้องเร่งรีบ และแย่งชิงซื้อใบจองในช่วงที่โครงการเปิดพรีเซล จะรู้ว่าโครงการไหนกำลังจะเปิดพรีเซลก็ต้องมีหูตาที่กว้างไกล ว่องไวในการรับข่าวสารและความเคลื่อนไหวของโครงการใหม่ๆ อยู่เสมอ เพราะชักช้าอาจไม่ทันการณ์ ที่สำคัญต้องรู้ความต้องการที่แท้จริง ใช้สติประกอบการพิจารณาข้อมูลต่างๆอย่างถี่ถ้วน ว่าโครงการมีศักยภาพเพียงพอไหม อยู่ในทำเลที่มีดีมานด์สูงหรือเปล่า อย่าลงทุนตามกระแสเพียงเพราะหลงใหลได้ปลื้มไปกับคำโฆษณา เมื่อได้ใบจองแล้วจากนั้นนำใบจองออกมาขายฟันกำไร จะซื้อเงินสดหรือรูดบัตรเครดิตก็ได้ แต่ก็มีความเสี่ยงสูง เพราะหากขายใบจองไม่ได้ จนต้องยอมขายเท่าทุน (เสียเวลาเปล่า) ทิ้งใบจองหรือขายขาดทุน (เจ๊ง) หรือกระทั่งต้องถลำตัวกลายเป็นว่าต้องผ่อนดาวน์เอง เพื่อรอไปขายดาวน์ทีหลัง ซึ่งต้องเผื่อแผนสำรองนี้ไว้ด้วยว่ามีเงินเพียงพอหรือเปล่า จะกู้สินเชื่อผ่านไหม ไม่งั้นอยู่ๆ ตกกระไดพลอยโจนจะต้องรัดเข็มขัดหรือกระเบียดกระเสียรเงินมาผ่อนดาวน์โดยไม่ได้เตรียมการไว้ก่อน นั่นแสดงว่าลางร้ายหรือหายนะเริ่มปรากฎแล้ว เพราะสภาพคล่องทางการเงินของคุณเริ่มฝืดเคืองแล้ว

ขายดาวน์

ต้องมั่นใจในโครงการนั้นๆ 100% ว่าจะต้องอยู่รอดและก่อสร้างแล้วเสร็จ แยกให้ออกว่าโครงการไหนขายฝัน หรือโครงการไหนขายความจริง ตีแตกจุดเด่น จุดด้อย ให้ได้ เพื่อลดความเสี่ยงให้ได้มากที่สุด ยิ่งขายดาวน์ก่อนโอนได้เท่าไหร่ยิ่งดี เพราะจะได้ไม่มีภาระผูกพันต้องผ่อนดาวน์ต่อเนื่อง แต่ถ้าผิดแผนขายไมไ่ด้ ทางออกคือต้องพิจารณาว่าพร้อมโอนไหม ถ้าโอนเสร็จแล้วจะอยู่ต่อเองหรือปล่อยเช่าต่อไป ซึ่งการขายดาวน์จะลงทุนสูง และใช้เวลานานกว่าขายใบจอง

โอนเสร็จแล้วขาย

หรือขายหลังโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ต้องคาดการณ์อนาคตได้เก่งกาจ มองทำเลได้ขาด ขณะเดียวกันก็ต้องรอบรู้ว่าโครงการอื่นๆที่เป็นคู่แข่งในทำเลเดียวกันมีศักยภาพแค่ไหน แม้จะเป็นการขายที่ได้กำไรสูงสุด แต่ก็ต้องรอคอยนานที่สุดเช่นกัน ถามตัวเองดูว่าจะ ‘อดเปรี้ยวไว้กินหวาน’ ได้หรือเปล่า ที่สำคัญอย่าพลาดตกม้าตายทีหลัง ต้องรู้จักเจรจาไม่ให้ผู้ซื้อต่อรองราคาจนเกินไป เป็นเหตุให้คุณอดได้กำไรที่พึงได้

ไม่รีบร้อน แค่ ‘เช่า’ ก็พอ ขอเป็นเสือนอนกิน

การปล่อยเช่าคอนโด ฯ นับเป็นอีกทางเลือกหนึี่งของนักลงทุนที่ต้องการเกษียณแบบมีเงินออมหรือยังมีเงินใช้อยู่ หรือคนที่ต้องการมี Passive Income สำรองไว้เผื่อเกิดเหตุฉุกเฉินที่ไม่คาดคิดในชีวิต และค่าเช่าในทำเลที่ดีก็มีโอกาสเพิ่มขึ้นในอนาคต แต่อย่าลืมบวกค่าต้นทุนในการซ่อมบำรุงรักษา หลังจากผู้เช่ารายการเก่าออกไปแล้วด้วย กระทั่งปัญหาจุกจิกต่างๆ ที่จะตามมา โดยเฉพาะถ้าคุณไม่ได้ใช้นายหน้ามาช่วยขาย และต้องเสียเวลาลงมือลงแรงมาจัดการและสะสางความยุ่งยากทั้งหมดด้วยตัวเอง แต่ก็มีข้อดีเพราะคุณไม่ต้องหักค่าหัวคิวให้ใคร และรู้เรื่องราวที่เกิดทุกอย่างแบบไม่หมกเม็ด

อย่ากู้สินเชื่อจากธนาคารเยอะเกินไป ควรมีสัดส่วนเงินลงทุนของตัวเองมากกว่า ไม่อย่างนั้นจะจมดอก และอาจต้องปล่อยเช่าในราคาแพงกว่าท้องตลาด แต่ก็ยังได้กำไรลดลง ที่สำคัญคือถ้าได้ผู้เช่าที่ดีมีสัญญาระยะยาวก็สบาย มีเงินเก็บ เงินใช้ ได้กำไรไปเรื่อยๆ แต่ถ้าได้ผู้เช่าแย่ๆ เรื่องปวดหัวก็จะตามมาไม่สิ้นสุด หรือกระทั่งไม่มีผู้เช่าเลย ถามตัวเองว่าจะบริหารจัดการเวลาและความเครียดได้ดีแค่ไหน นอกจากนี้หากจะปล่อยเช่าเองยังต้องรู้จักช่องทางในการโปรโมทที่ดีและต้องลงรายละเอียดในเรื่องเอกสารต่างๆ แต่ถ้าไม่ติดขัดที่จะให้นายหน้าที่มีประสิทธิภาพช่วยหาผู้เช่าก็ตามสะดวก แบ่งเปอร์เซ็นต์กันไป ง่ายดีเหมือนกัน


รู้จัก Yield สูตรคำนวณความคุ้มค่าในการปล่อยเช่าคอนโดฯ

Rental Yield หรือเรียกสั้นๆว่า Yield เป็นผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่า มีหลักมาตรฐานสากลที่ใช้ในการคิดคำนวณว่าจะต้องปล่อยเช่าคอนโดฯ ในราคาเท่าไหร่ถึงจะคุ้มค่า มี 3 วิธีดังนี้

1.อัตราผลตอบแทนให้เช่าเบื้องต้น = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี / ราคาคอนโดฯ ที่ซื้อมา) x 100
หมายเหตุ สูตรนี้ไม่รวมต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มาคำนวณด้วย แม้จะเป็นสูตรที่ง่าย แต่ก็ไม่ละเอียด จึงทำให้มีโอกาสคลาดเคลื่อนสูง

2.อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ* / ราคาคอนโดฯ ที่ซื้อมา) x 100
หมายเหตุ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี-ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี (ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนแรกเข้า ค่าใช้จ่ายรายเดือน ฯลฯ) ถือเป็นสูตรที่มีประสิทธิภาพมาก

3.อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ* – เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) / (เงินจอง+เงินดาวน์+ค่าตกแต่ง) x 100
หมายเหตุ แม้จะเป็นสูตรที่ยากมีรายละเอียดเยอะ แต่ก็ถือว่ามีความน่าเชื่อถือที่สุด ได้รับการยอมรับมากที่สุด และแสดงถึงอัตราผลตอบแทนสุทธิสุดท้ายที่ได้รับจากการลงทุนจริงๆ

Last modified: 27 October 2017

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *