9 คัมภีร์เด็ด ลงทุนคอนโดยังไงให้ได้กำไรดี ไม่ติดดอย

Written by | คอนโด

ลงทุนคอนโด

หนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากในปัจจุบันก็คือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย เพราะมีหลากหลายแนวทาง ให้คุณได้เลือกรูปแบบการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณ และในขณะเดียวกันก็เป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะได้กำไรงาม ที่สำคัญจะไม่ทำให้คุณชอกช้ำ เพราะติดดอย! เนื่องจากไม่ใช่คอนโดมิเนียมทุกโครงการ จะเหมาะกับการลงทุน และไม่ใช่ทุกทำเลที่ลงทุนแล้วจะได้ผลลัพธ์ที่ดี หากคุณกำลังเป็นกังวลว่าจะ ลงทุนคอนโดดีไหม ลองทำตามข้อแนะนำของเราดู แล้วคุณจะรู้ว่า การลงทุนคอนโด ไม่ใช่เรื่องยาก เพียงแต่ต้องเปิดใจที่จะเรียนรู้อย่างจริงจัง บนพื้นฐานข้อมูลที่ครบถ้วน เพื่อการตัดสินใจที่รอบคอบ นั่นคือต้องรู้รอบด้านก่อน ลงทุนคอนโด

ลงทุนคอนโด


9 คัมภีร์เด็ด ลงทุนคอนโด ให้กำไร

ลงทุนคอนโด

1. ทำเลต้องดี แต่ต้องไม่เกินกำลัง เป็นที่ทราบกันดีว่า ทำเลคือสิ่งสำคัญ แต่แม้เราจะรู้ดีว่าทำเลไหนเป็นทำเลทอง แต่สำหรับมือใหม่ หรือใจยังไม่กล้าพอ และไม่อยากลงทุนเกินตัว ให้เลือกทำเลที่คุ้นเคยก่อน เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะลงทุนได้ในทุกทำเลทอง สีลม ทองหล่อ หรือสาทรที่ใครๆ ก็รู้ว่าเป็นโลเคชั่นเด็ด ย่านธุรกิจใจกลางเมือง ซึ่งล่าสุดก็มีโครงการที่อยู่ในทำเลดีสุดๆ อย่าง เดอะ ไลน์ สาทร https://www.sansiri.com/condominium/theline-sathorn/th/ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะสามารถลงทุนได้ ลองพิจารณาโลเคชั่นที่ถัดออกมาหน่อยไหม เช่น แถวแบริ่ง ที่ราคาต่อตารางเมตรน่าคบ และมีโครงการเด่นอย่าง เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 101 https://www.sansiri.com/theline/th/ หรือจะเป็นแถบเพชรเกษม ที่มี เดอะ เบส เพชรเกษม เป็นโครงการที่น่าสนใจ อาจเป็นคอนโดทำเลดีสำหรับคุณ นอกจากนี้ยังต้องพิจารณาว่าในทำเลนั้นมีโครงการเมกะโปรเจคท์ที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคต่างๆที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตหรือเปล่า เช่น สถานีรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ รวมถึงศูนย์การค้าใหม่ๆ ซึ่งการที่จะรู้รอบด้านแบบนี้ได้ หูตาต้องกว้างไกล และติดตามข่าวสารอยู่เป็นประจำ

2. โครงการต้องเด่น และครบครัน ต่อจากนั้นก็ต้องดู ‘โครงการ’ ว่าโดดเด่นหรือมีความน่าสนใจประการใดบ้าง รูปแบบสถาปัตยกรรมเป็นเอกลักษณ์ ดีไซน์และการจัดวางผังห้องคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย และเป็นสัดส่วนมากน้อยแค่ไหน วัสดุทนทานหรือไม่ เพราะถ้ารูปสวยแล้วยังจูบหอม ใครๆ ก็ชื่นชอบ จะปล่อยเช่าหรือขายต่อก็ย่อมได้ราคาดี แล้วอย่าลืมพิจารณาด้วยว่าส่วนกลางเป็นอย่างไร ให้บริการอะไรบ้าง ครอบคลุมไลฟ์สไตล์แบบคนเมืองหรือเปล่า เช่น ถ้ามี Co-Working Space ,Co-Kitchen Space พร้อมสารพันแฟซิลิตี้ที่ใช้งานได้ในพื้นที่ส่วนกลางอย่างสวนสวยบนดาดฟ้า ที่ทั้งหมดนี้มีอยู่ในโครงการ เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 101 ก็น่าสนใจที่จะลงทุน เพราะแตกต่างและเป็นมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้ จะซื้ออยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า หรือขายต่อ ก็ล้วนดีงาม

3. บริษัทไหน ใครพัฒนา ต้องไม่ไก่กา ขณะเดียวกันต้องพิจารณาเจาะลึกไปถึงเจ้าของแบรนด์หรือ ‘ผู้พัฒนาโครงการ’ (Developer) ว่าเป็นบริษัทใหญ่หรือไม่ มีชื่อเสียง มีประสบการณ์มากน้อยแค่ไหน และมีความน่าเชื่อถือเพียงใด อาจศึกษาจากบทรีวิวต่างๆ หรือปรึกษาและสอบถามคนใกล้ชิดที่เป็นลูกบ้านของบริษัทนั้นอยู่แล้ว ต่อให้เป็นคอนโดน่าลงทุนแค่ไหน ถ้าเป็นรายย่อย สถานะทางการเงินไม่มั่นคง มีชื่อเสียมากกว่าชื่อเสียง ก็ไม่น่าเสี่ยง

4. ศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบราคาอย่างจริงจัง ที่ขาดไม่ได้คือต้องเปรียบเทียบราคาให้ละเอียด อย่าขี้เกียจที่จะศึกษาข้อมูลในส่วนนี้โดยเด็ดขาด เพราะข้อมูลที่ครบถ้วนจะทำให้คุณตัดสินใจได้ดีขึ้น ที่สำคัญลำพังข้อมูลที่ได้จากอินเตอร์เน็ตนั้นไม่เพียงพอ คุณต้องออกเดินทางไปสำรวจทำเลด้วยตัวเอง ว่าในแต่ละทำเลมีโครงการอะไรที่เสร็จแล้วบ้าง มีโครงการไหนไหมที่ราคาใกล้เคียงกับที่คุณเล็งอยู่ อีกทั้งต้องดูด้วยว่าจะมีโครงการอะไรเกิดขึ้นใหม่ในอนาคต เพราะจะมีผลต่อการโอกาสในการปล่อยเช่าและขายในอนาคต

5. คำนึงถึงสภาพแวดล้อมที่ดี เสื่อมโทรม-ซ่อมซ่อ อย่าเอา ต้องไม่ลืมคำนึงถึงสภาพแวดล้อมและบรรยากาศรอบๆ โครงการเป็นอย่างไร ถ้าเป็นไปได้คุณอาจจะต้องเฝ้าดูทุกช่วงเวลาของวันธรรมดา และวันเสาร์-อาทิตย์ รวมถึงต้องพิสูจน์ด้วยตัวคุณเองว่า การคมนาคมที่โครงการโปรโมทว่าสะดวกสบายนั้น เอาเข้าจริงแล้วเป็นอย่างไร ถ้าต้องใช้รถสาธารณะอย่างบีทีเอส หรือรถไฟใต้ดินจะต้องเดินใกล้-ไกลแค่ไหน มีทางเดินลอยฟ้าเชื่อมต่อเข้าไปยังโครงการ หรือต้องเดินอย่างยากลำบากบนทางเท้า สภาพแวดล้อมควรจะดี สะดวกสบาย เช่น เดอะ ไลน์ พหลโยธิน โครงการเด่นของแสนสิริ ที่จะมีทางเดินลอยฟ้าเชื่อมต่อไปยังสถานีบีทีเอสหมอชิตโดยตรงเลย ไม่ต้องลงมาเดินให้วุ่นวายข้างล่าง เป็นต้น

6. ไม่พลาดทุกโปรโมชั่น กล้าที่จะเจรจาต่อรองให้เป็น ขณะเดียวกันก็อย่าละเลยโปรโมชั่น เพราะส่วนลดและของแถมต่างๆ นั้นจะทำให้ต้นทุนของคุณลดลง และส่งผลทำให้ Yield สูงขึ้น ส่วนใหญ่จะได้รับจากการลงทะเบียนล่วงหน้าหรือวันเปิดจอง หรือเป็นส่วนลดจากลูกบ้านเก่าของผู้พัฒนาโครงการ เป็นต้น ข้อคำนึงอีกอย่างที่หลายคนมองข้ามคือ มักไม่ค่อยอยากจะต่อรองราคากันสักเท่าไหร่ แต่การมีทักษะในการเจรจาต่อรองกับเซลล์นี่แหละ จะทำให้คุณไม่ต้องจ่ายมากอย่างที่คิด เพราะถ้าโชคดีก็คือได้ข้อเสนอที่โดนใจ ถ้าไม่ได้ ก็ถือเสียว่าเป็นราคาที่เราพึงพอใจแต่แรกอยู่แล้ว ไม่มีอะไรเสียหาย

7. ผลตอบแทนต้องเป็นจริงได้ Yield สำหรับคอนโดใหม่ควรอยู่ที่ 5-7% อาจจะดูน้อย แต่ก็มีข้อดี คือ มีส่วนต่างราคาหลังจากที่เราทำการขายกับราคาที่เราซื้อ ทำให้ได้ผลตอบแทนสองเด้ง แต่ถ้าเป็นคอนโดเก่าอายุราว 10-15 ปี ก็ต้องซ่อมแซ่ม และปรับปรุงให้ดี อาจจะได้ Yield อยู่ที่ 8-10% เลยทีเดียว

8. เปรียบเทียบดอกเบี้ยเงินกู้จากหลายธนาคาร อย่ารีบร้อนตัดสินใจ ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากแต่ละธนาคารว่ามีข้อเสนออย่างไร แล้วเลือกธนาคารที่ยื่นข้อเสนอที่ดีที่สุด ดอกเบี้ยต่ำสุด กู้ได้ตามวงเงินที่คุณต้องการ และไม่มีเงื่อนไขยุ่งยากมากมาย

9. หากลุ่มเป้าหมายให้เจอ เลือกคนเช่าให้เป็น ก่อนจะลงทุนคอนโด คุณต้องมองให้ออกว่าใครเป็นกลุ่มเป้าหมายที่จะมาเช่าหรือซื้อคอนโดมิเนียมต่อจากคุณ โดยพิจารณาจากทำเล ว่าแวดล้อมไปด้วยสถานที่สำคัญอะไรบ้าง เช่น สถานศึกษา สถานพยาบาล หน่วยงานราชการต่างๆ สำนักงานขนาดใหญ่ หรือชุมชน เป็นต้น ถ้าอยู่ใกล้สถานศึกษา ก็เหมาะกับการปล่อยเช่า ซึ่งถือเป็นการลงทุนระยะยาว แต่ก็ต้องเลือกคนเช่าที่มีคุณภาพด้วย โดยประเมินเบื้องต้นได้จากการพูดคุย สอบถามถึงหน้าที่ การงาน ไปจนถึงไลฟ์สไตล์ และพฤติกรรมต่างๆ ที่จะสะท้อนได้ว่า ผู้เช่ามีวินัยมากน้อยเพียงใด


อะไรคือข้อควรรรู้เกี่ยวราคาเมื่อจะทำการซื้อขายคอนโดให้ได้กำไรดี

ลงทุนคอนโด

1. ส่วนต่างของราคา (Cash Out) หมายถึง ส่วนต่างระหว่างราคาตลาดกับราคาที่เราซื้อจริง โดยราคาตลาดเป็นราคาที่ถูกเผยแพร่สู่สาธารณชน และทุกๆคนสามารถหาดูได้จากสื่อต่างๆ ซึ่งราคาที่เราซื้อจริงจะต้องซื้อต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 20% ถึงจะถือว่าได้กำไรดีในทันที

2. กระแสเงินสด (Cash Flow) วันที่ทำการกู้ยืมกับธนาคาร จะต้องเสียเงินผ่อนชำระต่อเดือน แบ่งเป็นเงินต้นกับดอกเบี้ย หรือที่เรียกกันว่าค่างวด สมมติว่าถ้าค่างวดเดือนละ 20,000 บาท แล้วเราปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 23,000-25,000 บาท ส่วนที่เกินมา เรียกว่ากระแสเงินสด ซึ่งเป็นรายได้งอกเงยมา และคุณสามารถนำไปใช้จ่ายได้ในแต่ละเดือน

3. ส่วนต่างราคาหลังจากที่เราทำการขายกับราคาที่เราซื้อ (Capital Gain) หมายถึง มูลค่าคอนโดจะเพิ่มขึ้นหลังจากเราซื้อไปสักระยะแล้ว จะก่อเกิดเป็นกำไรจากการขาย

 

ขอรายละเอียดโครงการเดอะไลน์

Last modified: 17 January 2018

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *